Qu’est ce que la déspécialisation en cours de bail ?

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Le changement de la destination des murs commerciaux s’appelle la déspécialisation. C’est une modification de l’activité du commerçant dans les locaux loués durant l’exécution de l’accord. Il doit être prévu dans le contrat pour éviter que le nouveau commerce viole ce qui est écrit. La modification de l’activité peut être partielle (déspécialisation partielle) ou totale (déspécialisation totale).

Le locataire peut-il changer d’activité dans un commerce durant le bail ?

Le changement d’activité ou déspécialisation du bail présente deux aspects, il peut être restreint ou partiel, ou encore entier ou total.

Le changement partiel d’activité

Cette modification permet de réaliser des activités connexes ou complémentaires au commerce mentionné dans le bail. Il s’agit de la déspécialisation partielle dont le principe est évoqué par les articles L 145-47 et suivants du Code de commerce. Ces règles sont d’ordre public, c’est-à-dire qu’elles s’imposent aux signataires de l’accord qui ne peuvent s’en écarter lors de la conclusion.

L’article L 145-15 du Code de commerce déclare que toute clause ou disposition contractuelle interdisant au locataire de changer d’activité dans un commerce est considérée comme abusive. Même inscrit dans le contrat, elle ne sera pas appliquée.

La loi qualifie également de non écrite toute clause de non-concurrence visant à interdire au commerçant de réaliser une déspécialisation partielle. Toute disposition contractuelle qui interdit une activité connexe ou complémentaire à celle de la destination du bail, dans la seule intention de réduire la concurrence, est aussi illégale. La modification partielle d’un commerce peut se faire sans difficulté dans certains cas, notamment pour motif de départ à la retraite, pour incapacité physique du locataire ou dans le cas de la déspécialisation des débits de boissons.

La déspécialisation plénière

Ce changement d’activité est profond et radical. Il transforme en effet le fonds de commerce puisque le locataire change totalement d’activité, exerçant un commerce sans lien avec le précédent. Cette transformation doit être justifiée par une nécessité économique de changer d’activité. Elle doit garantir des résultats de rentabilité avec de nouvelles offres à la clientèle ou une bonification des services existants. De plus, la nouvelle activité ne doit pas être incompatible à l’usage d’origine, aux caractères et à la situation du bâtiment.

L’usage d’un local commercial est régi par des règles précises que rappelle la clause de destination contenu dans le contrat de bail commercial. Cette clause mentionne en principe la volonté des parties sur le changement de la destination ou de l’affectation. Tout locataire qui ne respecte pas ces règles s’attire des sanctions tant contractuelles que judiciaires.

La destination se définit comme l’activité commerciale, industrielle ou artisanale pour laquelle les murs sont mis en location. L’activité pratiquée dans un magasin ne constitue pas forcément la destination du bail, cette dernière doit être recherchée dans la clause du contrat de bail. Elle doit être conforme aux dispositions légales et réglementaires sinon elle peut être déclarée nulle. Elle ne doit pas s’écarter des bonnes mœurs ni du règlement de copropriété de l’immeuble. Les cocontractants en conviennent librement pendant la rédaction du bail.